三、项目评估与方案优选
（一）项目评估的内容与过程
区域或城市开发项目在开发前需进行可行性研究，对项目进行国民经济评价、财务评价和社会评价。
项目评估的起始步骤是对项目进行机会研究，其内容包括：①研究地区的基本特征，包括所在地区的自然地理条件，项目所占的具体地段特征及其面积；地区的人口、社会经济发展状况及项目的社会经济背景，地区间差异和项目的优势条件；地区已开发和可供开发的生产要素、现有经济结构特点；地区输出和输入的产品；地区基础设施条件；地区所开发的优势部门。通过项目评估，列出不适合地区发展的部门和项目，选择符合国家产业政策和区域相对优势的产业和项目。对项目的生产能力，规模和项目投资、运营成本、需投入的资源数量进行估计，分析项目的国民经济意义。②对项目进行财务评价，计算大致的投资额，资金筹措渠道和方式，大致的清偿期，回收率及多种经营收益。③对市场进行预测，分析产品市场销售水平，占有额和市场风险。
在机会研究的基础上，进入初步可行性研究阶段。这一阶段充分利用机会研究的成果，着重分析：①项目背景和历史。包括项目发起机构和发起人的资信、项目研究的历史过程和对项目已作的调查研究工作及已支付的研究费用。②项目的市场和项目生产能力。分析估计项目规模、生产能力、已达到的水平及项目发展规划；统计分析项目产品的现有分布：它的进口数量，同行业市场占有额；项目的政策背景、国民经济意义，判定它是否属于国家或地方发展的重点；估计项目产品的市场需求量、过去的增长情况及其影响因素，预测其销售额、市场占有率；分析项目与国内外生产商、供应商的竞争力及其前景，划定项目产品市场供应区域，制定销售规划，估算出付产品的销售收益，确定项目的生产规模。③项目的资源投入。计算项目所需的原料、部件、加工品、辅助材料、能源和其它公共设施数量，粗略计算所需要的成本和供求双方的稳定性。④项目具体布局地点的选择。在预选择的基础上，估计各种开发费用，包括土地、基建、道路等建设和使用所需的费用。⑤项目的初步设计。包括确定项目的范围、工艺和设备清单，会计设备投资费用；对土木工程进行粗略布置，并计算土木工程投资。⑥项目组织机构及管理费用。初步设想项目的管理体系结构，估算所需管理费用；确定大致的职工数量（分类计算），估算年度人工工资支出。⑦拟订建设进度表、投资进度表。⑧财务评价。估算投资、固定资产投资和流动资本需求量；确定项目资金筹措方案；计算生产成本和投资回收期、回收率、盈亏平衡点、内部回收率。⑨国民经济评价。进口替代的换汇率，以预测价格作的成本收益分析，创汇水平测算。
在项目初步可行性研究的基础上，进一步对项目进行社会评价。由国家计委投资研究所和建设部标准定额研究所提出的项目社会评价方法建议采用与项目相互影响的四个方面、43项社会因素的评价指标：①对社会经济的贡献：包括就业效益；收入分配；技术进步效益；节约时间的社会效益；促进地区经济发展；促进部门经济发展；促进国民经济发展（改善结构、布局、提高效益等）；提高国际竞争力等8项指标。②合理利用自然资源：包括国土开发利用效益；节约能源；节约耕地；节约水资源；自然资源综合利用；节约其它自然资源等6项指标。③自然与生态环境影响：包括对自然环境的污染；影响自然景观；传播有害细菌；破坏森林植被；水土流失；诱发地震；危害野生动植物生存；其它等8项指标。④社会环境影响：包括对控制人口的影响；对居民收入的影响；对社区居住条件的影响；对社区基础设施、城市建设及其发展的影响；对当地生活设施的影响；对当地人民文化娱乐的影响；对教育的影响；对人民卫生保健的影响；对文物古迹的影响；对民族团结的影响；对社区组织结构的影响；对国防的影响；对国家国际威望的影响；对防灾减灾的影响；对当地人民风俗习惯、宗教信仰的影响；对社区福利的影响；对社区社会保障的影响；对当地管理机构的影响；当地政府对项目的态度与支持；当地人民对项目的态度；项目规划与实施中的群众参与等21项指标。
社会影响评价（social impact assessment）在许多国家已实行多年，积累了丰富的经验。我国正在开展此项研究，它有利于协调区域经济社会环境资源的可持续发展和合理利用。在评价中，一般根据特定的区域或城市开发项目选择其中若干重要指标进行综合评价。因此，还需研究不同类型开发项目如工业、交通、农业、林业、水利、社会事业、城市建设和具体评价技术和方法，运用定性与定量相结合的原则，提出可行的评价体系和评价程序。
项目实施后，需对项目进行后评价。项目后评价指对项目运营后的经济、社会和环境影响作出判断，以提出肯定项目运作或调整经营方向的建议。
（二）区域或城市开发方案的决策分析
区域或城市发展战略规划，从总体规划至各层次的规划，往往需要构思多种方案进行评价优选。在运用计算机设计规划方案时，有条件改变若干发展要素和局部设计，形成相当多的备选方案。如在区域交通网络系统设计中，通过改变路网密度、走向、道路等级、交叉口格局等，甚至形成多达数十种方案。方案优选，即决策分析就成为非常重要的步骤。
1．决策分析的步骤。对于区域或城市开发的决策分析一般采用以下步骤：
1）通过分析研究，确定决策总目标和子目标。这种目标在通常情况下是多目标的。
2）多种开发方案，即构造决策空间：
R={A1，A2，…，Am}
式中：A1，A2，…，Am表示m个方案。
3）确定对于多方案的评价指标层次体系，这一指标体系与决策目标紧密联系。
4）选择或设计评价、优选方案的数学模型和算法，并进行计算，选择最优方案。这阶段是求解决策问题的过程。在这一阶段，有可能通过决策信息的获得，反馈到方案设计环节，修改方案的决策空间。
5）在优选出方案后，进入方案实施阶段。通过方案实施，有可能发现问题，从而修正决策目标或调整方案的决策空间。
整个决策分析过程是一个具有多层次反馈回路，不断修正，调整决策方案的动态过程。
2．风险型决策。风险型决策也称为随机决策。这一种决策方法的应用对象需具有五个重要条件：有一个明确的决策目标；有两个以上的开发方案；每一种方案的收益或损失是可计算的；存在两种以上的决策环境条件（如区域可能的几种经济发展前景：停滞、缓慢发展、中速发展、快速发展等）；每一种环境条件出现的概率是可以估计的。
以R=｛A1，A2，…，Am｝表示决策空间，即方案A1，A2，…，Am的集合；
以S=｛S1，S2，…，Sn｝表示决策环境条件组成的空间，称S1，S2，…，Sn为n种自然状态。
以P=｛P1，P2，…，Pm｝表示各种决策环境可能出现的概率，且
以Qij（i=1，2，…，m；j=1，2，…，n）表示在选择方案Ai时，在决策环境Sj的条件下，对决策目标而言所具有的结果，即条件结果。
可以用决策矩阵表示上述决策要素之间的关系（表13-9）。
表13-9 决策矩阵（表）
|
（自然状况） 条件结果 决策方案 |
S1
|
S2
|
…
|
Sj
|
…
|
Sn
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||
|
P1 |
P2 |
… |
Pj |
… |
Pn |
|||
|
A1 |
O11 |
O12 |
… |
O1j |
… |
O1n |
||
|
A2 |
O21 |
O22 |
… |
O2j |
… |
O2n |
||
|
|
|
|
|
|
|
|
||
|
Ai |
Oi1 |
Oi2 |
… |
Oij |
… |
Oin |
||
|
|
|
|
|
|
|
|
||
|
Am |
Om1 |
Om2 |
… |
Omj |
… |
Omn |
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决策环境
收益期望值∑PjOij，优选方案为期望值最大的方案：
3．非确定型决策分析。当对决策环境或自然状态的概率无法估计时，无法计算期望收益或损失，此时，只有确定某种准则进行方案优选，称为非确定型决策。
1）坏中求好的决策。如果采用一种偏于稳妥的决策策略，则是指“坏中求好”的决策准则，即在最小的利益中选取大者。
f（Ai）=min（Oi1，Oi2，…，Oin）i=1，2，…，m
选取的决策方案A：
f（A）=max｛f（A1），f（A2），…，f（Am）｝
在具体计算时，可采用表13-9的矩阵，求出每一行的极小值，再在这一组值中求出最大值，以这一最大值所对应的方案作为优选方案。
2）好中求好的决策。如果采用一种偏于急进、乐观的决策策略，则是指“好中求好”的决策准则，在最大的利益中选取其中的最大者。
f（Ai）=max（Oi1，Oi2，…，Oin）i=1，2，…，m
f（A）iR=maxf（Ai）
具体计算时，也可以采用表13-9的矩阵，求出每一行的最大值，再在这一组中求出最大值，它所对应的方案即为优选方案。
3）折衷的决策。既不采用稳妥保守的决策策略，也不采取急进乐观的决策策略，而是采取界于两者之间的决策指导思想。以k表示折衷系数，当k=1时表示急进乐观的决策；当k=0时表示稳妥保守的决策，0≤k≤1。
4．确定型决策。确定型决策是指各种决策环境条件，如各种资源的约束都是已知的，决策方案诸因素与决策环境条件的关系可以用定量的表达式表示，决策的评价因素是可计量的，决策结果是可计算的情形。最常用的确定型决策方法是线性规划。
应用线性规划时，以xj表示区域生产部门的规模，j=1，2，…，p，表示有p个部门。决策计算要求确定xj在满足一定资源约束条件下，使决策目标函数达到最优的数量（即通过线性规划确定区域生产部门的最优方案——最优数量）。
aij表示每生产j部门单位产品所需的i种资源的投入，所以又称为资源消耗系数；如果用于描述向市场提供产品的数量，则称为供给系数。
bi表示资源约束条件（可利用资源的数量限制）或市场需求空间（市场需求的数量）。
cj表示生产部门j每单位产品的利润或收益；或表示其造成的损失。所以又称为利润系数或损失系数。
生产与资源之间的关系是线性的，目标函数也是线性的，所以又称为线性规划。其数学模型为：
Z=cx1+c2x2+c3x3+…+cpxp
式中：i=1，2，…，m；
j=1，2，…，p；
*表示≤、≥或=。
模型中有m个约束条件，均为线性表达式；Z为目标函数，也是线性表达式，可以取最大值或最小值。
线性规划则是在不违反约束条件的前提下，确定xj的规模，使目标函数达到极大值或极小值。
线性规划问题利用单纯形法求得xj的最优解，其实质是在众多可行方案中（凸空间的可行解集合），优选出最佳方案（最优可行解）。